2016年全年郑州全市商品房市场运行情况概述

2018-05-16
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       2016年,对于中国房地产市场来说是不同寻常的一年,郑州亦是如此。这一年,郑州房地产市场运行指标创下多项历史新高——

        2016年,郑州市区商品房投放面积为1960.98万平方米,同比增长18.72%;其中商品住房投放面积为1476.63万平方米,同比增长29.09%。与十年前的2007年相比,商品房投放量增长74.47%,商品住房投放量增长60.48%

        2016年,郑州市区商品房销售面积为2035.77万平方米,历史性突破2000万平方米大关,同比增长57.88%;其中商品住房销售面积为1721.61万平方米,同比增长59.65%。与十年前的2007年相比,商品房销售增长114.28%,商品住房销售增长106.82%

        2016年,郑州市区二手房交易面积为757.15万平方米,同比增长41.37%;其中二手住房交易面积为744.34万平方米,同比增长41.86%。与十年前的2007年相比,二手房交易量增长384.17%,二手住房交易量增长383.43%

 

月度销售火爆

        2016年,除2月份受春节影响商品房销售量较低外,其它月份商品房销量均在100万平方米以上,其中有3个月的商品房销量超过了200万平方米。全年商品房月均销售面积达到169.65万平方米,与2015年月均107.45万平方米、2014年月均90.96万平方米相比有较大提升。特别是3季度,市区商品房销量从7月份的163.73万平方米直升至8月份的240.42万平方米,9月份更是创下297.84万平方米的历史新高。

改善性需求强势进入

        2016年一开春,政策红包不断。22日,首付降低;219日,契税降低;324日,营业税“52”……这些政策的出台,降低了购房及交易的成本,激发了人们卖小买大卖旧买新的改善性需求,再加上2016年全面实施 二孩政策,人们开始为小宝计划着改善居住条件。2016年,100-120平方米、120-144平方米、144-180平方米、180平方米以上的商品住房销售套数同比增幅分别为95.22%76.11%85.8%85.28%,增幅远高于其它小面积段商品住房销售套数增幅。

本省其他地区购房者顶大梁

        2016年,郑州市区商品住房销售163575套,比2015年多销了58124套,其中来自本省其他地区购房者买走了107378套,比2015年增加了38450套。新增商品住房销量中有66.31%被省内客户所购买。2016年,一系列国家战略接二连三落户郑州,加上郑州作为河南单核城市的影响力,对河南省内有教育、投资等需求的购房者的吸引力不言而喻。

房企十强齐聚郑州

        郑州房地产市场在前两年国内其它城市一片萧条一枝独秀,以著称;同时郑州是全国人口净流入十大城市之一,是大牌房企眼中的香饽饽。于是,2016年,国内地产大鳄纷纷加快了入郑的步伐。除了万科、恒大、绿地、保利、中海、碧桂园等原有的一线房企之外,2016年,一线房企的入郑名单中增加了一批新的成员:金科、融创、招商蛇口、鲁能、荣盛、华夏幸福、金茂、阳光城、旭辉、华侨城等。至此,国内十强房企全部进入郑州。

楼盘品质得以升华

        2016年,大牌房企在郑州展现风华,他们有着丰富的操盘经验、完善的产品体系和服务,不仅为郑州打造了一批品质楼盘,也带来了新的操作理念、开发模式和创新性产品,同时催化了本土房企积极升级转型。智能家居、新风系统、雾森系统……成为卖点,屋外的园林绿化、室内的户型设计也都有过人之处,特别是一些在收纳与利用空间的设计上,更是可圈可点。2016年,尝试全装修房的项目也越来越多,物业服务也更加贴心

房企试水金融

        2016年,房地产企业对金融的布局渐成风气。建业、正商等本土房企亦如国内一线房企尝试利用房地产资源,试水互联网金融、社区金融,在原有资源网络的基础上进行业务开拓,并与其它机构联手进军金融业,以期通过大金融的战略布局,提供融资便利,降低房地产业务的融资成本。在2016年,郑州还诞生了伟业、正商在两家境外证券所上市的房地产企业。

 

        在经历了2016年高涨之后,2017年房地产市场将迎来盘整。实际上,本轮房地产调控自2016年国庆多城调控措施出台以来,政策效应开始发酵,房价走势已开始趋于平稳。2017年,从房地产行业所面临的环境看,可谓喜忧参半

经济环境

        目前传统工业领域萧条,经济下行压力加大已经成为共识。2017年,国内外环境仍然存在诸多不确定性,有专家预计,2017年中国经济从快速下滑期步入L型探底期,经济有望企稳。同时,2017年经济工作重点从稳增长转向促改革防风险。房地产行业也从加杠杆进入去杠杆周期,政府将通过金融、土地、财税等政策鼓励资金回归实体经济,房地产投资增幅将会受到一定影响。

政策环境

        近期从中央到地方一系列针对房地产市场密集的表态说明,保持房地产市场稳定已经成为重要任务。2016年底,中央经济工作会议提出房子是用来住的,不是用来炒的的明确要求,意味着2017年房地产调控也将持续深入开展,并且将成为常态,房地产市场将持续承压。20161221日,郑州限购再次升级,对拥有多套房屋家庭和外来家庭的购买行为进行限制,这将对2017年交易量产生较大影响。

金融环境

        2017年,货币政策仍将维持相对稳健,但很难出现像2016年这样宽松的货币政策环境。中央经济工作会议明确指出要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。房贷收紧同时,房企的融资环境亦不乐观,募集资金的难度将加大,且所得资金用途范围变窄。从外部看,随着美联储加息等形势变化,人民币贬值压力卷土重来。房地产作为目前最重要的资产形式,资产价格受到严重影响。

城市发展

        郑州做为中原城市群的核心,近几年经济发展较好,城市聚集力、吸引力进一步加强,净流入人口持续增加。2016年底,中部地区崛起、国家中心城市、中原城市群……利好消息不断。借助几大战略,郑州将会吸引更多的产业聚焦、更多的企业进驻,带来巨大的聚焦红利。同时,郑州市发布了第3轮地铁规划,将建11条地铁,而地铁所到之处将盘活沿线经济,拉近郊区与市区的距离,为沿线房产带来土地价值与商业价值的提升。

土地供应

        20164季度,郑州市兑现承诺,在年底前推出6000亩土地。中央经济工作会议也提出,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例。根据郑州市公布的数据,2017年将供应12600亩住宅用地,这在一定程度上能够缓解用地紧张局面,对市场买卖双方预期的转变将起到较大的作用;同时,郑州前期进行的城中村改造所释放出的大量土地,陆续进入预售阶段,2017年市场投放将有所扩大,商品住房库存将呈恢复性增长。

市场监管

        20164季度,房管、物价、工商等部门都加大了对房地产市场监督检查力度。郑州市根据同地段同品质同价位的原则,对企业定价进行指导,并加大对擅自涨价行为的执法力度,对房地产广告、营销等的整顿也在进行中。2016年底,住建部再次强调要求各地进一步加大工作力度,持续整顿规范房地产市场秩序,始终保持严查高压态势。2017年,房地产营销方式在严查高压下也面临着变革。

 

        2017年是房地产行业的调整年,也是房地产市场回归理性、重塑规范的一年。在限购、限贷、问责一环接一环的调控措施下,房地产的金融、投资属性正在被去除。同时,建立房地产市场长效机制被提到重要的位置,这意味着今后房地产的调控思路将从注重短期效应的行政干预,转变为有利于促进楼市健康成长的全方位改革。

        对于房企而言,在2017年乃至未来的发展过程中,谁的产品更贴近客户需求,谁就更有议价的空间。积极挖掘消费者背后不同阶段的需求,同时在市场和政策调整中科学地决策,那么未来房地产市场依然是充满希望的。

 

来源:《郑州楼市》


 


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