2015年1-12月份郑州市区房地产市场运行情况

2018-05-16
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20151-12月份郑州市区房地产市场运行情况 

商品房投放情况

          20151-12月份,郑州市区商品房投放面积(即批准预售面积,下同)1651.74万平方米,同比增长17.22%;其中,商品住房投放面积1143.9万平方米,同比增长7.91%11月份,商品房投放面积178.21万平方米,同比下降3.02%;其中,商品住房投放面积95.94万平方米,同比下降27.66%12月份,商品房投放面积168.29万平方米,同比下降0.95%;其中,商品住房投放面积109.7万平方米,同比下降15.72%


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商品房销售情况

          20151-12月份,郑州市区商品房销售面积(即合同备案面积,下同)1289.43万平方米,同比增长18.13%;其中,商品住房销售1078.34万平方米,同比增长28.16%11月份,商品房销售面积112.96万平方米,同比增长21.39%;其中,商品住房销售面积97.6万平方米,同比增长30.27%12月份,商品房销售面积139.86万平方米,同比下降2.17%;其中,商品住房销售面积122.63万平方米,同比增长18.0%

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商品房累计可售情况

          201512月底,郑州市区商品房累计可售面积2003.8万平方米,同比增长23.58%;其中,商品住房累计可售面积745.61万平方米,同比增长9.79%,消化周期为8.3个月。与2014年年底相比,商品房累计可售面积增加382.28万平方米;其中,商品住房累计可售面积增加66.48万平方米,消化周期缩短1.4个月。


 

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不同套型商品住房投销情况

          20151-12月份,郑州市区共计投放商品住房113325套,销售105451套。其中,套型面积在90平方米以下的商品住房投放64990套,比重为57.35%,占比同比下降0.48个百分点;销售56850套,比重为53.91%,占比同比下降1.81个百分点。90-144平方米的商品住房投放40649套,比重为35.87%,与2014年持平;销售41966套,比重为39.80%,占比同比提高1.74个百分点。144平方米以上的商品住房投放7686套,比重为6.78%,占比同比提高0.48个百分点;销售6635套,比重为6.29%,占比同比提高0.07个百分点。

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2015 郑州楼市稳需求 创新高 

/李芳

          2015年,全国房地产市场分化明显,一二线城市商品房成交量增长,三四线城市库存压力较大,楼市的主基调从控房价转为去库存。相对于全国市场而言,郑州商品房市场整体保持平稳发展状态,市区商品房投放及销售均创下历史新高,价格和可售存量较为平稳,二手房交易活跃,改善性需求得到持续释放。

—— 2015·市场特点 ——

市场信心增强

          2015年,郑州市区商品房投放突破1600万平方米大关,同比增幅为17.22%,与历史年度投放量最高的2013年相比,增加了194.58万平方米。主要原因是2015年房地产市场利好政策不断出台,市场环境大为改善,加上郑州吸纳外来人口的能力较强,本地和外来的开发企业都对郑州市场较为看好,不断加大市场投放力度,这一势头尤其在下半年体现得更为明显。2015年下半年,郑州市区商品房投放面积达到972.15万平方米,较上半年增长43.04%。与其它年份相比,2015年下半年市区商品房投放量比2011年全年的投放量还高。

销售稳中向上

          2015年,郑州市区商品房销售面积破纪录的达到1289.43万平方米,同比增幅为18.13%;商品住房的销量也首次突破了千万关口,达到1078.34万平方米,同比增幅为28.16%。在房地产宽松政策以及降准、降息、降首付等减轻购房压力政策的多重因素影响下,刚性需求和改善性需求得到持续有效释放,市场活跃度大为提高。从月度看,各月销售较为平稳,一年中有6个月的商品房销量均保持在110万平方米的水平;12月份商品房销售面积为139.86万平方米,为全年销量最高的月份,呈现出小幅翘尾

去化周期缩短

          2015年,郑州市区商品住房供销比值为1.061,基本实现供求平衡,与2014年的1.261相比,供求关系更趋合理。从库存情况看,截至2015年年底,市区商品住房累计可售面积虽较2014年底有所增加,但由于2015年销售形势较好,去化周期却有所缩短。2015年市区商品住房去化周期为8.3个月,较2014年减少1.4个月。相对于国内其它城市而言,郑州市区商品住房库存水平较为合理,去库存的压力较小。

聚集效应明显

          据郑州市区购买商品住房人群户籍分类数据显示,2015年,本省其它地区人群购房比重为64.0%,较2014年提高2.74个百分点;购房面积690.16万平方米,同比增长33.91%,是各地域购房人群中增幅最高的。近几年,郑州的组团式发展、原有产业区的功能升级以及正在全力推进的全域城镇化战略,加上省会城市所拥有的教育、医疗等资源优势,使郑州人口聚集力大为增强,省会聚集效应突出。目前郑州的人口年净流入量超过了百万,在一定程度上增加了房地产的市场需求。

二手房交易活跃

          2015年年初郑州实施的直系亲属房产过户价格自定,税费降低政策、“3.30”政策中营业税的减免以及公积金政策的支持,使郑州二手房市场表现活跃,交易持续升温。2015年前9个月,郑州市区二手房的累计交易面积即达到391.58万平方米,超过2014年全年(368.65万平方米)的水平。2015年,二手房年度交易量更是达到535.57万平方米,相当于2007-2009年三年二手房交易量的总和。2015年,市区商品房与二手房的成交套数比值为2.151,而2014年这一数值为2.441,在更早些的2010年则是3.761。可以说,现今郑州市区成交的3套房中就有1套是二手房。

 

 

—— 2016·市场趋势 ——

经济环境

          在当前全球经济疲软的环境下,国内经济下行压力较大,房地产开发投资增速连续下滑。在国内经济结构调整的过程中,房地产投资增速趋缓及房地产市场库存压力增大,势必在一定程度上影响房地产开发企业的投资意愿。但是,在十三五规划的十大任务当中,保持经济增长依旧是排名第一的主要任务,而房地产行业仍是十三五规划期间中国经济增长的主要动力。当前宽松政策环境的推动以及十三五期间国家释放的信号,都将影响住房消费的持续增长以及投资形势的好转。

政策环境

          2015年末的中央经济工作会议报告中,罕见地用了325个字符来论述房地产去库存的重要性。业内普通认为,中国房地产即将迎来政策层面史上第四次大宽松时代,未来将有细化的房地产政策出台,有可能涉及政府回购商品房用作保障房、农民购房优惠、下调二套或三套房首付比例、下调二手房交易税费,甚至可能包括房贷利息抵个税等。随着国家利好政策以及各级地方政府因地制宜制定各项措施的实施,房地产市场有望继续释放出一定的销售弹性。

金融环境

          2016年,央行继续实施稳健的货币政策,适时调控以平衡资本流出压力,并通过市场化手段引导中长期实际利率下行。一方面,这对于资金密集型的房地产行业而言,会进一步降低房地产企业融资成本,减轻企业负担,提高房地产企业的投资意愿。另一方面,金融机构的贷款意愿有所改善,通过继续放宽公积金政策、放松货币信贷及财政政策等,加大对改善性需求的支持力度,促进房地产需求的持续释放。

城市发展

          郑州市作为省会城市,是中原经济区的核心区。交通位置优越,经济发展环境开放,流动人口基本占市区常住人口一半,城市的产业集聚能力和吸纳能力得到进一步加强,每年城市新增人口保持较高增速,房地产消费刚性需求占据主要地位;同时,郑州通过不断提高城市配套服务能力,落实便捷的社保体制,提高新建小区的就医、上学、养老等社会保障能力,住房消费将会进一步扩大。

 

          预计,2016年郑州市刚性需求依然强劲,改善性需求持续释放,市场销量保持稳定,销售价格保持平稳的态势,开发企业信心增强,推盘速度加快,项目定位更加合理,市场存量保持稳定,二手房交易继续活跃。

          就房企或项目个体而言,中小房企获取银行贷款难度依然较大,企业之间特别是外来大型企业与本地中小型企业的兼并重组将进一步增加,市场分化将会更加明显。同时,购房者经过多年历练,消费理念更加理性,对去库存政策的响应状况成为形成项目分化的重要因素,个别楼盘对去库存应对措施不力或因项目自身原因,出现滞销现象的机率将增大

 

来源:《郑州楼市》

 


 


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